L'investissement locatif en France
En 2012, 58,2% des ménages sont propriétaires de leur logement, la part des revenus consacrée aux dépenses liées au logement ne cesse d'augmenter (18,5% en 2010).
La métropolisation qui renforce la concentration des activités économiques et des emplois et donc de la population, renchérit inexorablement les loyers sur ces agglomérations régionales comme par exemple : Lyon, Grenoble, Nantes, Rennes, Bordeaux, Lille, Nice, Toulouse, Montpellier, Marseille.
Alors que les zones périphériques subissent l'effet contraire, baisse du prix des loyers.
La location comme alternative à l'achat de son logement ?
L'accession à la propriété est un rêve pour la majorité des Français, mais louer est parfois une bonne option selon son lieu de résidence, le calcul est souvent complexe et dépend de plusieurs paramètres
La métropolisation qui renforce la concentration des activités économiques et des emplois et donc de la population, renchérit inexorablement les loyers sur ces agglomérations régionales comme par exemple : Lyon, Grenoble, Nantes, Rennes, Bordeaux, Lille, Nice, Toulouse, Montpellier, Marseille.
Alors que les zones périphériques subissent l'effet contraire, baisse du prix des loyers.
La réglementation évolue régulièrement pour renforcer la performance énergétique des logements et lutter ainsi contre les passoires thermiques. La loi dite climat et résilience du 22 août 2021, comporte de nouvelles interdictions concernant les logements énergivores et une réforme du DPE. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) informe pour les logements proposés à la vente, de la consommation d'énergie et du taux d'émission de gaz à effet de serre des habitations.
Un calendrier de nouvelles dispositions a été établi dans ces deux objectifs :
- A compter du 25 août 2022, les loyers sont gelés pour les logements en Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé F ou G.
- Dès le 1er janvier 2023, les propriétaires ne pourront plus louer les logements consommant plus de 450 kWh/m2/an pour les logements notés G.
- A compter du 1er janvier 2025, les logements classés G, ne pourront plus être mis en location.
- En 2028 seront concernés les logements notés F.
- A partir de 2034, l'interdiction touchera les logements classés E.
Cette évolution réglementaire favorable à la sobriété énergétique ouvre de nombreuses opportunités pour l'investissement locatif, s'il est orienté dans un objectif de rénovation des logements subissant une interdiction de location ou de hausse des loyers, notamment dans les stations de montagne, car une majeure partie du parc locatif est classé F ou G, ce chiffre atteint même 90% pour la station Isola2000 par exemple.
La location comme alternative à l'achat de son logement ?
L'accession à la propriété est un rêve pour la majorité des Français, mais louer est parfois une bonne option selon son lieu de résidence, le calcul est souvent complexe et dépend de plusieurs paramètres
- l'apport personnel possible et les caractéristiques de l'emprunt (montant, taux, durée, coût de l'assurance emprunteur, caution ou hypothèque).
- le prix du logement (évolution du prix au mètre carré) impacte la durée d'amortissement de l'acquisition immobilière.
- le coefficient de la revalorisation annuelle des loyers.
- le montant des charges locatives et de copropriété.
- du coût d'opportunité (existence ou non de placement plus intéressant).
- l'emplacement. La valeur locative d'un logement varie aussi selon des critères extrinsèques comme la présence comme d'une offre de transport en commun abondante ou non (station de vélo, bus, tramway, gare, RER ou aéroport, ..) et la localisation de l'habitation dans un quartier plus ou moins recherché,...
- la situation locale de l'offre locative (offre excédentaire ou déficitaire) et du foncier potentiel disponible (exemple : terrains constructibles abondants ou rares).
- l'évolution actuelle ou prévisible de la fiscalité foncière, et de la fiscalité locale (dont taxe d'habitation).
Le statut de locataire comme choix de vie offre plus de souplesse (déménagement plus rapide), et élimine certaines dépenses importantes comme les gros travaux d'amélioration de l'habitat qui sont à la charge du propriétaire, ainsi que du paiement de la taxe foncière.
La location ce n'est donc pas toujours " jeter l'argent par les fenêtres " !
Bon plan :
Lors de la conclusion d'un contrat de bail, le bailleur demande souvent une caution simple ou solidaire d'un garant, un dispositif spécifique existe pour les candidats étudiants locataires sans caution, ils peuvent bénéficier de la caution de l'État via la caution location étudiante (CLE).
L'accès à un logement dont les résidences étudiantes, est ainsi grandement facilité avec ce dispositif.
Bon plan :
Depuis le 20 septembre 2019, il existe une aide à la mobilité d'un montant de 1000 € destinés aux salariés modestes qui souhaitent se rapprocher de leur lieu de travail. Elle est compatible avec la prime de déménagement versée par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou la Mutuelle Sociale Agricole (MSA) à condition d'avoir au moins 3 enfants et être éligible aux aides au logement.
La location ce n'est donc pas toujours " jeter l'argent par les fenêtres " !
Bon plan :
Lors de la conclusion d'un contrat de bail, le bailleur demande souvent une caution simple ou solidaire d'un garant, un dispositif spécifique existe pour les candidats étudiants locataires sans caution, ils peuvent bénéficier de la caution de l'État via la caution location étudiante (CLE).
L'accès à un logement dont les résidences étudiantes, est ainsi grandement facilité avec ce dispositif.
Bon plan :
Depuis le 20 septembre 2019, il existe une aide à la mobilité d'un montant de 1000 € destinés aux salariés modestes qui souhaitent se rapprocher de leur lieu de travail. Elle est compatible avec la prime de déménagement versée par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou la Mutuelle Sociale Agricole (MSA) à condition d'avoir au moins 3 enfants et être éligible aux aides au logement.
L'investissement locatif pour atteindre quels objectifs ?
"En ce monde rien n'est certain, à part la mort et les impôts." Benjamin Franklin.
Aujourd'hui, l'investissement locatif représente plus de 30% des transactions immobilières. En préalable à tout projet d'investissement locatif, il est important de définir ses objectifs, car ils conditionnent les caractéristiques de votre bien : en centre ville ou à la campagne, neuf ou ancien, loué vide ou meublé, dans une résidence services ou dans un immeuble conventionnel.
Les objectifs possibles d'un investissement locatif :
De plus, il est important de penser à la revente, en se disant "Ce bien intéressa-t-il des locataires et de futurs acquéreurs?." S'il est "passe-partout", le logement sera plus facile à louer et à revendre que s'il est atypique.
C'est primordial d'avoir une une approche prospective du bien à 5 ou 6 ans, elle permet de prévoir une amélioration potentielle de l'environnement, un nouvel arrêt de transport en commun, un projet culturel ou commercial intéressant, ou au contraire de prendre connaissance de futures nuisances.
L'emplacement est un critère de réussite d'un investissement locatif, s'il est situé dans un quartier bien fréquenté à proximité des transports et des commerces, des écoles, de différents services, le logement se louera plus facilement.
Ainsi, l'emplacement peut faire monter ou descendre significativement la valeur de votre logement. La présence de nuisances sonores potentielles, telles que la proximité d'autoroutes ou de voies ferrées, impactent négativement la valeur d'une habitation, elle pourra cependant être contrebalancée par une bonne isolation phonique du logement.
Par ailleurs, l'insuffisance de l'offre locative, concerne plus les grandes villes que les zones rurales, elle rend un investissement locatif attrayant.
En 2013, 1/3 des logements en France sont occupés par une personne seule, dont des profils de jeunes adultes, de parents isolés, de familles monoparentales, ou de personnes âgées.
Il s'agit très souvent de résidence étudiante avec plus de 2,6 millions étudiants à loger en France, un chiffre en progression avec la démocratisation des études supérieures.
La dégradation économique favorise les petites surfaces, comme les studios, les studettes ou les T2 ou la colocation. Le rendement au m2 pour ce type de surface est généralement plus élevé que pour les appartements de type familial, il est de l'ordre d'une moyenne de 5 à 7 % brut annuel
Il est possible de déterminer soi même le montant des futurs loyers, cependant ceux-cis devront correspondre à la réalité du marché immobilier local. Vous pouvez consulter l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
Comment financer votre projet d'investissement locatif ?
De nombreux investisseurs en locatif souscrivent des prêts immobiliers pour financer leur projet. Les revenus locatifs ne couvrent pas toujours l'intégralité des échéances. Un effort d'épargne sera nécessaire.
Pour évaluer votre capacité d'endettement les banques se baseront sur deux paramètres le taux d'endettement et le reste à vivre.
Le taux d'endettement est le pourcentage de vos charges stables et récurrentes par rapport à vos revenus stables et récurrents.
Les revenus pris en compte par exemple
Les charges prises en compte
Les objectifs possibles d'un investissement locatif :
- préparer votre retraite;
- se constituer un patrimoine;
- compléter ses revenus;
- réaliser une plus-value à la revente;
- défiscaliser;
- transmettre un bien à ses enfants;
- disposer d'une résidence secondaire.
De plus, il est important de penser à la revente, en se disant "Ce bien intéressa-t-il des locataires et de futurs acquéreurs?." S'il est "passe-partout", le logement sera plus facile à louer et à revendre que s'il est atypique.
C'est primordial d'avoir une une approche prospective du bien à 5 ou 6 ans, elle permet de prévoir une amélioration potentielle de l'environnement, un nouvel arrêt de transport en commun, un projet culturel ou commercial intéressant, ou au contraire de prendre connaissance de futures nuisances.
L'emplacement est un critère de réussite d'un investissement locatif, s'il est situé dans un quartier bien fréquenté à proximité des transports et des commerces, des écoles, de différents services, le logement se louera plus facilement.
Ainsi, l'emplacement peut faire monter ou descendre significativement la valeur de votre logement. La présence de nuisances sonores potentielles, telles que la proximité d'autoroutes ou de voies ferrées, impactent négativement la valeur d'une habitation, elle pourra cependant être contrebalancée par une bonne isolation phonique du logement.
Par ailleurs, l'insuffisance de l'offre locative, concerne plus les grandes villes que les zones rurales, elle rend un investissement locatif attrayant.
En 2013, 1/3 des logements en France sont occupés par une personne seule, dont des profils de jeunes adultes, de parents isolés, de familles monoparentales, ou de personnes âgées.
Il s'agit très souvent de résidence étudiante avec plus de 2,6 millions étudiants à loger en France, un chiffre en progression avec la démocratisation des études supérieures.
La dégradation économique favorise les petites surfaces, comme les studios, les studettes ou les T2 ou la colocation. Le rendement au m2 pour ce type de surface est généralement plus élevé que pour les appartements de type familial, il est de l'ordre d'une moyenne de 5 à 7 % brut annuel
Il est possible de déterminer soi même le montant des futurs loyers, cependant ceux-cis devront correspondre à la réalité du marché immobilier local. Vous pouvez consulter l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
Comment financer votre projet d'investissement locatif ?
De nombreux investisseurs en locatif souscrivent des prêts immobiliers pour financer leur projet. Les revenus locatifs ne couvrent pas toujours l'intégralité des échéances. Un effort d'épargne sera nécessaire.
Pour évaluer votre capacité d'endettement les banques se baseront sur deux paramètres le taux d'endettement et le reste à vivre.
Le taux d'endettement est le pourcentage de vos charges stables et récurrentes par rapport à vos revenus stables et récurrents.
Les revenus pris en compte par exemple
- les salaires nets;
- les Bénéfices industriels et commerciaux - BIC;
- les Bénéfices non commerciaux - BNC;
- les bénéfices agricoles;
- les traitements;
- les pensions de retraite;
- les pensions alimentaires et les rentes viagères;
- les allocations familiales;
- les loyers reçus;
- les revenus de placement financiers (si récurrents et réguliers).
Les charges prises en compte
- les crédits en cours (sauf si la durée est égale ou inférieure à 6 mois en cas de demande d'un crédit immobilier);
- les pensions et les rentes versées;
- les loyers restant à payer après l'obtention du prêt;
- les mensualités prévisionnelles du prêt demandé.
Le "reste à vivre" est la somme qu'il reste à un foyer pour vivre, une fois toutes ses charges fixes réglées.
Les banques acceptent un taux d'endettement maximum de 35 % des revenus.
Investir dans une résidence secondaire ?
La France est la première destination touristique mondiale avec 79 millions de touristes en 2022. Le secteur du tourisme totalise près de 2 millions d’emplois en France et représente environ 7,5% du PIB français. L'investissement dans un projet de location saisonnière en France pourra s'opérer par une acquisition d'une résidence secondaire.
En effet, il est possible de louer sa résidence secondaire pendant la période où l'on ne l'occupe pas, et ainsi générer des revenus locatifs. Posséder une résidence secondaire induit aussi des coûts d'entretien de 1 à 2 % de la valeur du bien chaque année (il faudra dans ce cas 8 à 10 semaines de location pour amortir ces frais d'entretien), en cas de financement à crédit de son projet immobilier un taux de crédit plus élevé d'autant plus que la banque ne dépassera pas plus de 33% de taux d'endettement pour une résidence secondaire, et une assurance habitation plus onéreuse que pour sa résidence principale, et ce d'autant plus que le bien est isolé.
Les résidences secondaires à la campagne ont un regain d'intérêt, cependant les résidences secondaires à la montagne, à la mer sont les plus recherchées. Près de 60% des français disposent d'une résidence secondaire.
La colocation une alternative judicieuse ?
La hausse des loyers et la pénurie de logement dans les grandes villes (Paris, Lille, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Grenoble, Rennes, etc..) favorisent la demande de logement en colocation de la part des étudiants, des jeunes actifs, des étrangers en séjour temporaire en France, etc...
La colocation est une alternative pour réduire le coût mensuel de son budget pour son logement, en répartissant les dépenses liées à la location entre les colocataires (frais d'agence, dépôt de garantie, charges locatives, factures d'eau, électricité, gaz, frais d'abonnement Internet, et des dépenses exceptionnelles de réparations, dépannage, etc...).
C'est autant d'argent en plus pour d'autres postes de consommation : transport, voyage, sorties, loisirs, alimentation, énergie.
La colocation est aussi un nouveau mode de vie avec le partage de son habitation.
Cet engouement pour la colocation est aujourd'hui grandement facilité, les banques peuvent proposer un compte-joint et les promoteurs construisent des résidences spécifiques pour la colocation (chambres de superficie identiques, autant de salles de bains que d'habitant, des espaces privatifs cloisonnés, etc..).
La colocation est une alternative pour réduire le coût mensuel de son budget pour son logement, en répartissant les dépenses liées à la location entre les colocataires (frais d'agence, dépôt de garantie, charges locatives, factures d'eau, électricité, gaz, frais d'abonnement Internet, et des dépenses exceptionnelles de réparations, dépannage, etc...).
C'est autant d'argent en plus pour d'autres postes de consommation : transport, voyage, sorties, loisirs, alimentation, énergie.
La colocation est aussi un nouveau mode de vie avec le partage de son habitation.
Cet engouement pour la colocation est aujourd'hui grandement facilité, les banques peuvent proposer un compte-joint et les promoteurs construisent des résidences spécifiques pour la colocation (chambres de superficie identiques, autant de salles de bains que d'habitant, des espaces privatifs cloisonnés, etc..).
Les garanties assurantielles contre les risques locatifs :
Généralement, les risques de loyers impayés sont inversement proportionnels à la superficie du bien loué. Les loyers impayés sont marginaux environ 2% de la masse de loyers encaissés, mais cette éventualité effraie légitimement les bailleurs.
Ainsi, au cours de la location d'un bien immobilier, il est possible que le bailleur doive faire face au non-paiement des loyers, à la dégradation de son logement ou à son inoccupation.
Des dispositifs de protection des bailleurs existent tels que la caution locative étudiante (CEL), la garantie des loyers "action logement", VISALE (Visa pour le Logement et l'Emploi) qui remplace la GRL depuis le 20 janvier 2016, et si les locataires ont moins de trente ans ou sont des travailleurs précaires, la garantie des loyers impayés (GLI), etc...
Il est possible d'opter pour des assurances, afin de se prémunir de ces risques, voici quelques exemples de garanties :
- La garantie loyer impayés qui couvre le montant des loyers et des charges encadrés par un bail et non réglés par le locataire;
- La garantie dégradations locatives immobilières prend en charge le coût des réparations consécutives à des dégradations perpétrées par le locataire sur les embellissements (peintures, parquets,...);
- La garantie de recours suite à des loyers impayés et/ou dégradations vise à indemniser l'assuré des frais suite à une procédure judiciaire destinée au recouvrement des loyers impayés et/ou obtenir le remboursement des dégradations locatives et le cas échéant à l'expulsion du locataire;
- La garantie vacance locative a pour objet de régler le montant du loyer lorsque le logement n'est pas occupé entre deux périodes d'occupation.
La cotisation des loyers impayés peut être dans certain cas déduite des revenus fonciers.
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